(Bloomberg) — O mercado imobiliário comercial dos EUA está em crise desde o início da pandemia de Covid-19. Mas o Community Bancorp de Nova Iorque lembra-nos que alguns credores estão a começar a sentir o sofrimento.
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As decisões do banco de cortar dividendos e saldos de reservas fizeram com que as suas ações caíssem um recorde de 38% e arrastaram o índice bancário regional KBW para o seu pior dia desde o colapso do banco do Vale do Silício em março passado. O credor japonês Azora Bank Ltd. alertou sobre as perdas decorrentes do investimento em imóveis comerciais nos EUA, o que fez com que as ações caíssem no comércio asiático.
A preocupação reflete o declínio contínuo nos valores dos imóveis comerciais e a dificuldade de prever quais empréstimos específicos poderão ser revertidos. O cenário é uma mudança induzida pela pandemia para o trabalho remoto e uma rápida subida das taxas de juro que tornaram o refinanciamento mais caro para mutuários em dificuldades. O investidor bilionário Barry Sternlicht alertou esta semana que o mercado de escritórios está caminhando para uma perda de mais de US$ 1 trilhão.
Para os credores, o potencial para incumprimentos mais elevados é maior, uma vez que alguns proprietários lutam para pagar os empréstimos ou abandonam os edifícios.
“É uma grande questão a ser enfrentada pelo mercado”, disse Harold Portwin, diretor da Keen-Summit Capital Partners LLC em Nova York, especializada na renegociação de ativos problemáticos. “Os balanços dos bancos não levam em conta o fato de que há muitos imóveis que não terão retorno no vencimento.”
A Moody's Investors Service disse que estava analisando a possibilidade de reduzir a classificação de crédito do Community Bancorp of New York para lixo após os acontecimentos de quarta-feira.
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Os bancos enfrentam cerca de 560 mil milhões de dólares em vencimentos de imóveis comerciais até ao final de 2025, de acordo com Trepp, mais de metade de todos os empréstimos imobiliários com vencimento nesse período. Os credores regionais, em particular, são os mais duramente atingidos na indústria, e são mais duramente atingidos do que os seus pares maiores por não terem grandes carteiras de cartões de crédito ou negócios de banca de investimento.
JPMorgan Chase & Co. lançado em abril. De acordo com o relatório, os empréstimos imobiliários comerciais representam 28,7% dos activos dos bancos mais pequenos, em comparação com apenas 6,5% dos credores maiores. Essa revelação suscitou um escrutínio adicional por parte dos reguladores, já em alerta máximo após a turbulência bancária regional do ano passado.
Embora os problemas imobiliários tenham se tornado aparentes nos quase quatro anos desde a pandemia, o mercado imobiliário está, de certa forma, em crise: a incerteza entre compradores e vendedores sobre quanto valem os edifícios abrandou as transações. Agora, espera-se que a necessidade de abordar os próximos vencimentos da dívida — e a perspectiva de cortes nas taxas de juros do Federal Reserve — leve a mais acordos que esclareçam o quanto os valores caíram.
Essas encostas podem ser acentuadas. O Aon Center, a terceira torre de escritórios mais alta de Los Angeles, foi recentemente vendida por US$ 147,8 milhões, uma redução de 45% em relação ao seu preço de compra anterior em 2014.
“Os bancos – bancos comunitários, bancos regionais – são muito lentos em colocar produtos no mercado porque não são obrigados a fazê-lo, eles os mantêm até que amadureçam”, disse Portwin. “Eles estão brincando com o valor real desses ativos.”
Empréstimos multifamiliares
A acrescentar à tensão que rodeia os credores mais pequenos está a imprevisibilidade de quando e onde ocorrerão os empréstimos imobiliários, com alguns incumprimentos tendo o potencial de causar estragos. O New York Community Bancorp disse que o aumento das taxas estava relacionado ao prédio e à propriedade de escritórios da cooperativa.
Embora os escritórios sejam uma área de nicho para investidores imobiliários, a maior exposição imobiliária da empresa provém de edifícios multifamiliares, com o banco a possuir cerca de 37 mil milhões de dólares em empréstimos para apartamentos. Cerca de metade desses empréstimos são garantidos por edifícios com renda regulamentada, tornando-os vulneráveis às regulamentações do estado de Nova Iorque aprovadas em 2019, que limitam estritamente a capacidade dos proprietários de aumentar as rendas.
No final do ano passado, a Corporação Federal de Seguros de Depósitos obteve um desconto de 39% quando vendeu cerca de 15 mil milhões de dólares em empréstimos garantidos por edifícios com renda regulamentada. Num outro sinal dos desafios que estes edifícios enfrentam, os edifícios com rendas estabilizadas na cidade de Nova Iorque, com empréstimos garantidos de cerca de 4,9%, triplicaram a taxa de outros edifícios de apartamentos em Dezembro, de acordo com uma análise da Drepp. foi construído.
'Credor Conservador'
O Community Bancorp de Nova York, que comprou parte do Signature Bank no ano passado, disse na quarta-feira que 8,3% de seus empréstimos para apartamentos foram considerados críticos, o que significa que corriam alto risco de inadimplência.
“O NYCB era um credor muito conservador em comparação ao Signature Bank”, disse David Aviram, diretor da Maverick Real Estate Partners. “No entanto, uma vez que os empréstimos garantidos por propriedades multifamiliares com renda estabilizada constituem uma percentagem mais elevada da carteira de CRE da NYCB em comparação com os seus pares, a mudança nas leis de arrendamento de 2019 poderia ter um impacto mais significativo.”
Está a aumentar a pressão sobre os bancos para reduzirem a sua exposição ao imobiliário comercial. Embora alguns bancos tenham retido grandes vendas de empréstimos no ano passado devido à incerteza, espera-se agora que comercializem mais empréstimos à medida que o mercado descongela.
O Banco Imperial Canadense de Comércio começou recentemente a comercializar empréstimos para imóveis de escritórios em dificuldades nos EUA. Embora os empréstimos a escritórios nos EUA representem apenas 1% da sua carteira total de activos, o segmento de lucros do CIBC foi arrastado para baixo por provisões mais elevadas para perdas com empréstimos.
“A percentagem de empréstimos que os bancos até agora disseram estar em incumprimento é muito inferior ao montante de empréstimos que ocorrerão ao longo de 2024 e 2025”, disse Aviram. “Os bancos estão expostos a estes riscos significativos e um potencial declínio nas taxas de juro durante o próximo ano não resolverá os problemas bancários.”
–Com assistência de Sally Bakewell.
(Atualizações com Alerta Imobiliário do Banco Azora na segunda coluna)
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